Mert Doğru

Yabancı Yatırımlar Tükeniyor: Çin'in Gayrimenkul İmparatorluğunun Çöküşü!

Yabancı Yatırımlar Tükeniyor: Çin'in Gayrimenkul İmparatorluğunun Çöküşü!

Çin Gayrimenkul Piyasasında Zorluklar Artıyor

Çin'in gayrimenkul sektöründe son zamanlarda 140 milyar dolarlık uluslararası yatırım zorlu bir süreçten geçiyor. Bloomberg'in haberine göre, küresel yatırımcılar varlıklarını büyük kayıplarla elden çıkarmaya çalışıyor ve bu durum, ülkedeki kırılgan emlak piyasasına ve ekonomik toparlanma mücadelesine ek baskılar getiriyor.
Geçtiğimiz yılın başından bu yana, BlackRock ve Carlyle Group gibi büyük yatırım şirketleri, Çin'deki ofis ve lojistik binalarını satın alma fiyatlarının oldukça altında satışı gerçekleştirdi.
Bu satışlara destek veren HSBC ve Standard Chartered gibi bankalar, gayrimenkul kredilerindeki temerrüt oranlarının arttığına dair uyarılarda bulunuyor.
Piyasalarda Doygunluk Başgösterdi
MSCI Real Capital Analytics verilerine göre, yabancı yatırımcılar son 15 yılda, Çin genelindeki ofis kuleleri, alışveriş merkezleri, depolar ve veri merkezlerine yaklaşık 140 milyar dolarlık yatırım yaptı.
Fakat kiralardan beklenen istikrarlı talep gerçekleşmedi. Yeni projelerin hızlı artışıyla piyasa doygunluğa ulaştı ve kira bedelleri ile mülk değerleri ciddi şekilde düştü; bazı bölgelerde fiyatlar, on yıl öncesinin bile altında seyrediyor.
Bloomberg Intelligence'ın elde ettiği verilere göre, temerrüt ya da mülkiyet kaybı nedeniyle yapılan zorunlu satışların 2023 ve 2024 itibarıyla toplam 114 milyar yuana (yaklaşık 16 milyar dolar) ulaştığı bilgisini ortaya koydu. Bu rakam, geçen yılki tüm işlemlerin yüzde 22'sini oluşturuyor.
Piyasa kaynakları, Bloomberg ile yaptıkları açıklamalarda, yabancı yatırımcıların yoğun olarak yer aldığı Pekin ve Şanghay'daki birinci sınıf ofis binalarının değerlerinin 2019'dan bu yana en az yüzde 40 oranında azaldığını belirtti.
Önde gelen şehirlerdeki boş ofis oranları yüzde 20 ile 40 arasında değişiyor ve bu oranlar küresel ölçekte en yüksek seviyeler arasında yer almakta.
Ekonomistler, zayıf iç talep, deflasyonist baskılar ve ABD'nin gümrük vergilerini artırmasının, sektörün toparlanma sürecini uzatacağı görüşündeler.
Bloomberg'in Asya-Pasifik gayrimenkul analisti Patrick Wong, yabancı yatırımcıların "Çin'deki mülkleriyle sıkışıp kaldığını" ifade etti.
Wong, satış yapabilecekleri tek grubun nakit zengini kamu şirketleri olabileceğini, ancak "devlet işletmelerinin bile piyasada toparlanma sinyalleri beklediğini" ekledi.
Yavaşlama Sadece Ofisleri Etkilemiyor
Yavaşlama yalnızca ofis sektöründe sınırlı kalmadı. Artan sermaye oranları, Çin'de ticari mülk sahipliğinin riskinin yükseldiğini gösteriyor.
Geçmişte yabancı yatırımcılar, e-ticaretin büyüyeceği ve üretim taleplerinin süreceği beklentisiyle depolara yoğun ilgi göstermişti.
Ancak CBRE verileri, lojistik parklarındaki boş alan oranlarının 2019'dan bu yana düzenli bir artış gösterdiğini ortaya koyuyor.
ABD'nin önemli lojistik yatırımcılarından Blackstone, bu yıl güney Çin'de üç sanayi sitesini yerli bir sigorta şirketine yaklaşık 2,7 milyar yuan karşılığında devretti.
Satış her ne kadar kârlı olsa da, diğer mülk sahiplerinin kiraları ciddi ölçüde düşürmek zorunda kaldıkları bildirildi.
CapitaLand China Trust, boş kalmamak adına kira yenilemelerini önceki oranların ortalama yüzde 25 altından gerçekleştirdiğini açıkladı.
Evergrande Projesi Yatırımcılar İçin Çıkmaz Sokak Haline Geldi
Zorlu durumdaki borçları satın almak suretiyle fırsatlar arayan yatırımcılar da Çin'de başarılı olamadı.
Oaktree Capital Management LP, China Evergrande Group'un 2021'de 400 milyon dolarlık köprü kredisini ödeyemediği için Jiangsu eyaletindeki "Evergrande Venice on the Sea" kıyı projesine el koydu.
Yerel yönetim web sitesinde yer alan bilgilere göre, Evergrande, yaklaşık 1500 dönümlük bir araziye kurulan ve Venedik tarzı kanallar, bir otel ile ABD Kongre Binası’nın kopyasını da içeren proje için yaklaşık 30 milyar yuan (4,2 milyar dolar) yatırım yapmıştı.
Oaktree, el koymanın ardından inşaatı tekrar başlattı ve ön satışı tamamlanmış yüzlerce konutu teslim etti.
Ancak emlak acenteleri, satışların hâlâ yavaş ilerlediğini ve fiyatların metrekare başına yaklaşık 4 bin yuana düştüğünü kaydetti. Bu seviye, 2019’daki zirvenin yarısından bile daha düşük.
Carlyle Group ise 2015'te 1,46 milyar yuana satın aldığı 31 katlı Şanghay'daki The Crest adlı ofis binasını, 2024 başında sadece 826 milyon yuan civarında bir bedelle satmayı başardı. Bu satış, mülkün alım fiyatının yüzde 57'sine denk geliyor.
Binanın doluluk oranı 2023'te yüzde 77'ye gerilemişti. Satış değeri ise mülke karşılık alınan 1 milyar yuanlık kredinin de altında gerçekleşti. Bu satış, Carlyle’ın Çin yatırımlarında daha önce iki haneli getiriler sağlayan bir fonunun kapanmasını da beraberinde getirdi.
BlackRock da benzer kayıplar yaşamış durumda. Şirketin bir fonu, kredi ödemelerini aksattığı için 2024 başında Şanghay'daki Waterfront Place rezidansında bulunan iki ofis kulesini Standard Chartered’a devretti.
Fon, 2018’de 1,2 milyar yuana aldığı binaları yüzde 30 indirimle satmayı denemiş, ancak alıcı bulamamıştı.
Mülklerin en sonunda kredi veren banka tarafından yaklaşık 680 milyon yuana satıldığı bildirildi ki bu tutar, hem kredi hem de özsermaye yatırımı miktarının oldukça altında kalıyor.
Uzmanlar "Kayıp Bir On Yıl" Öngörüyor
CBRE’ye göre, Çin genelinde ofis boşluk oranın 2024'te yüzde 25'e ulaşarak rekor kırması bekleniyor; ortalama kiralar ise neredeyse yüzde 7 oranında geriledi.
Şanghay’da yeni ofis arzının 2028’e kadar azalmayacağı öngörülmekte.
Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings'in direktörü Rebecca Tang, zorunlu satışların değerlemeler üzerinde daha fazla baskı yaratabileceğini belirtti.
Tang, "Bu satışlar benzer ticari gayrimenkullerin değerini de aşağı çekebilir. Sağlam durumda olan mülkler bile fiyat baskısıyla karşı karşıya kalabilir" şeklinde konuştu.
Oxford Economics Asya emlak ekonomisi direktörü Nicholas Wilson, Bloomberg’e yaptığı açıklamada, küresel kurumların kısa vadede toparlanma ihtimalinin düşük olduğunu belirtti.
Wilson, kiraların gelecek yıl da düşmeye devam etmesini bekliyor ve 2030’a kadar Çin’deki ofis binalarının nominal değerlerinin hâlâ 2020 seviyesinin altında kalabileceğini ifade etti.
Son olarak Wilson, bunun ülkenin ticari gayrimenkul sektörü için "kayıp bir on yıl" anlamına gelebileceğini vurguladı.