Konut Fiyatlarında Düşüş: Piyasa Yeniden Şekilleniyor!

GYODER Raporuna Göre İkinci Çeyrekte 356 Bin 107 Konut Satıldı

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği'nin (GYODER) yayınladığı ve gayrimenkul sektörünün farklı alt segmentlerini üç aylık dönemler halinde ele alan rapora göre, 2023 yılının ikinci çeyreğinde 356 bin 107 konut satışı gerçekleşti.
Gayrimenkul sektörüne ilişkin detaylı veriler sunan GYODER Gösterge'nin 40. yayını, "Kentsel Dönüşümün Neresindeyiz?" ana başlığıyla yayımland.
Derneğin, Ziraat GYO katkılarıyla hazırladığı GYODER Gösterge 2025 İkinci Çeyrek Raporu'nda, Türkiye genelinde toplam konut satışlarının, geçtiğimiz yılın aynı dönemine oranla yüzde 34,1, önceki çeyreğine göre ise yüzde 6,1 artarak 356 bin 107’ye ulaştığı bildirildi. Bu rakam, 2022 yılında kaydedilen 406 bin 335 konut satışından sonraki en yüksek ikinci çeyrek satış performansı olarak kayıtlara geçti.
Rapora göre, yabancılara konut satışındaki azalma durumu sürerken, 2025 yılının ikinci çeyreğinde bu gruba 4 bin 776 konut satıldı. Yabancılara yapılan satışların toplam satışlar içindeki oranı ise yüzde 1,3’e geriledi. Bu dönemde, faiz indirimi beklentileri, krediye erişimdeki kolaylıklar ve yatırımcıların gayrimenkulü seçmesi gibi unsurlar, piyasada hareketlilik yarattı.
İSTANBUL'DA METREKARE BAŞINA KONUT FİYATI 63 BİN 279 LİRA
Raporda, konut fiyatlarındaki artış eğiliminin bu dönemde de sürdüğü belirtildi. Yıllık fiyat artışı ilk çeyrekte yüzde 31,8, ikinci çeyrek sonunda ise yüzde 32,7 olarak kaydedildi. Bu süreçte artış trendi, üst üste üç çeyrek boyunca devam etti.
Reel olarak fiyatlarda, haziran ayında yüzde 1,7'lik bir düşüş yaşanırken, Ankara'da reel değişim yüzde 5,3 artış gösterdi. İstanbul'da fiyatlar yüzde 1,8, İzmir'de ise yüzde 2,4 azaldı.
Yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı, yüzde 33,5’ten yüzde 32,3’e geriledi. Reel bazda yeni konut fiyatları ise haziranda yüzde 1,9 düştü.
Türkiye genelinde metrekare başına konut birim fiyatı 39 bin 738 liraya ulaşırken, İstanbul'da bu rakam 63 bin 279 lira, İzmir'de 43 bin 963 lira, Ankara'da ise 35 bin 674 lira olarak belirlendi.
İSTANBUL'DA OFİS KİRALAMALARI DÜŞÜŞ GÖSTERDİ
İstanbul'da ofis kiralama piyasında metrekare bazında toplam kiralanan alan büyüklüğü, 2023 yılının ilk yarısında, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 15 oranında azalarak 103 bin 367 metrekareye düştü.
İlk çeyrekte 67 bin 89 metrekare, ikinci çeyrekte ise 36 bin 278 metrekare için kiralama işlemi gerçekleştirildi. Arz ise 7,18 milyon metrekare seviyesinde önceki dönemle aynı şekilde kaldı. Boşluk oranı yüzde 9,9 ile sınırlı bir artış göstererek durağanlığını korudu.
Yapılan işlemlerin yüzde 81’i metrekare bazında, yüzde 62’si ise adet bazında yeni kiralamalardan oluştu. Geçen yıla göre yeni kiralama işlemleri metrekare bazında yüzde 23 azalış gösterdi. Bu durum, kiracıların yüksek kira bedelleri nedeniyle yeni alanlara geçmek yerine mevcut sözleşmelerini yenilemeyi tercih ettiğini ortaya koyuyor.
Bölgesel olarak bakıldığında, kiralama işlemlerinin yüzde 47'si merkezi iş alanlarında, diğer yüzde 47'si Anadolu Yakası'nda gerçekleştirildi. Büyük metrekareli ofis alanlarının az olması nedeniyle şirketlerin daha küçük alanlara yönelmesi gözlemlendi. Bu durum, birincil kira seviyeleri üzerinde yukarı yönlü baskıyı devam ettiriyor.
YIL SONUNA KADAR 5 YENİ AVM AÇILIYOR
2025 yılı Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde 437 alışveriş merkezi bulunuyor ve toplam kiralanabilir alan yaklaşık 13,5 milyon metrekare. Yıl sonuna kadar 162 bin metrekare büyüklüğünde 5 yeni AVM'nin faaliyete geçmesi bekleniyor. Böylelikle 2025 sonunda toplam arzın 13,7 milyon metrekareye ulaşması öngörülüyor.
Organize perakende alanındaki yoğunluk, Türkiye genelinde 1000 kişi başına 158 metrekare düzeyindeyken, İstanbul 307 metrekare ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katına ulaşarak dikkati çekiyor. Yıl sonuna kadar bu yoğunluğun Türkiye genelinde 160 metrekareye çıkması öngörülüyor.
LOJİSTİK ALANLARINDA ARZ SINIRLI
İstanbul-Kocaeli bölgesinde ticari amaçlı 7,5 milyon metrekare lojistik alan yer alıyor. İnşaat aşamasındaki projeler ise 500 bin metrekare ile sınırlı kaldı. Bu durum, kira hacmini olumsuz yönde etkiledi.
Yılın ilk yarısında kiralama işlemleri, geçen yıla göre yüzde 71 azalarak 55 bin 654 metrekareye geriledi. En fazla kiralama yapan sektör, yüzde 77 ile perakende olurken, boşluk oranları İstanbul Avrupa'da yüzde 2, İstanbul Asya'da yüzde 1,2, Kocaeli'de ise yüzde 1,8 olarak hesaplandı. Aylık birincil kira, metrekare başına dolar cinsinden 11 dolar, Türk lirasında ise 420 lira seviyesine ulaştı. Arzın kısıtlı olması, kira fiyatları üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.
Turizm açısından ise Türkiye'de toplam 873 bin odalık 21 bin 196 işletme belgeli ve 65 bin odalık 629 yatırım belgeli tesis mevcut. Antalya, 288 bin odasıyla en yüksek kapasiteye sahip şehir konumunda.
GAYRİMENKUL YATIRIM FONU PAZARINDA YÜZDE 78.9 BÜYÜME
30 Haziran 2025 itibarıyla, 244 Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) yatırım alırken, GYF’lerin toplam büyüklüğü, bir önceki çeyreğe göre yüzde 19,3 artarak 175,1 milyar liraya ulaştı. 2024'ün ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında pazarın yıllık büyüme oranı yüzde 78,9 olarak kaydedildi.
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, GYODER Gösterge'nin 40. sayısına dair yaptığı açıklamada, her yeni sayının Derneğin sektöre ayna tutma görevini daha ileri bir aşamaya taşıdığını ifade etti.
Raporun, GYODER'in bilgi üretme misyonunun bir göstergesi olduğunu vurgulayan Çekici, "Bu yayında yalnızca verileri değil, aynı zamanda bu verilerin yol açtığı strateji ve dönüşümleri de sunduk. 40 sayı boyunca zamanla değişen ruhu verilerle anlatan bu yayının parçası olmaktan gurur duyuyorum." şeklinde konuştu.