Düşen Faizler: Konut Fiyatlarında Yükseliş Mi Bekleniyor?

Türkiye'nin Konut Piyasasında Yeni Dönem: Talep ve Üretim Arasındaki Denge

Önceki dönemlerde ekonomide uygulanan düşük faiz politikaları, pek çok sektörde yatırım anlayışını olumsuz etkiledi. Düşük faizli kredilerle sıcak paraya ulaşan veya tasarrufunu korumak isteyen bireyler, konut ve otomobil gibi varlıklara yöneldi.

Yüksek talep nedeniyle fiyatlar sürekli artış gösterdi. Normalde konutu bir yatırım aracı olarak görmeyen kişiler bile hızlı kazanç beklentisiyle alım satım yapmaya başladı.

Son iki yıldır yürütülen normalleşme politikalarıyla piyasa durulma aşamasına geldi. Önceden sıkça kullanılan "Bir daire alıp, değeri yükseldiğinde satacağım" düşüncesi artık geçerliliğini yitirdi. Tasarruf sahipleri, konut sahibi olmak yerine mevduat faizinden elde edilen kazançları tercih etmeye başladı.
Merkez Bankası, faiz indirim sürecini Temmuz ayında başlatırken, bunun konut piyasasına etkisi merak konusu oldu. Geçmiş tecrübeler, "Faizler düştükçe konut fiyatları yükselecek" beklentisini ortaya çıkardı. Bu düşüncenin doğru bir payı olduğu aşikar. Ancak unutulmamalı ki, piyasa dengesinin temel unsuru arz ve talep ilişkisidir.
NE KADAR KONUT ÜRETİLMELİ?
Türkiye’nin yıllık yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyacı bulunuyor. Ancak, üretim rakamları son yıllarda bu ihtiyacın çok altında seyretmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısı 534 bin, 2024 yılında ise 586 bin olarak kaydedildi. Bu belge, içerisinde oturum izni verilen daire sayısını göstermektedir. Dolayısıyla, Türkiye her yıl 200 binden fazla konut ihtiyacı ile karşı karşıya kalıyor.
TÜİK'ten alınan ek bir istatistik, yapı ruhsatı alınan daire sayısının 2023 yılında 861 bin, 2024 yılında ise 766 bin olduğunu ortaya koyuyor. Bu, inşaat için izin alınmış fakat inşaatların tamamlanmadığı ya da tamamlanamadığı anlamına geliyor.
2017 yılında yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı 833 bin, 2018 yılında ise 894 bin ile rekor kırmıştır. İnşaatına başlanan daire sayısı o yıllarda bir yıllık olarak 1,5 milyona yaklaşmıştı.
Enflasyonun hedeflenen seviyelere çekildiği, faizlerin düştüğü bir dönemde sadece talep artmaz. Aynı zamanda konut üreticileri için de yatırıma uygun bir ortam da gelişir. Eğer aşırı üretim yapılırsa, fiyatlar üzerinde bir artış baskısı oluşmaz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken unsur, talebin hızla artmasına karşın konut üretiminin zaman almasıdır. İnşaat projeleri genelde 1 ila 2 yıl arasında tamamlanabilmektedir.
Bu noktada şu senaryo gündeme geliyor: Konut kredileri cazip hale geldiğinde, konut talebi artabilir.

-İlk aşamada üreticiler bu talebe yeterince hızlı cevap veremeyebilir; bu da sektörde kârlılığı artıracaktır.

-Eğer uygun finansman ortamı sağlanırsa, bu kârlılık daha fazla yeni projenin hayata geçmesini tetikleyebilir.

-Konut sektörü, üretimin planlanamadığı bir alan olduğu için bir süre sonra arz talebi karşılayabilir, hatta bu durum arzın talebi geçmesine yol açabilir.

-Bu gelişme ise birkaç yıl içerisinde daha dengeli bir piyasa yapısının oluşmasına, hatta nominal fiyat düşüşlerinin gündeme gelmesine olanak sağlayacaktır.